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总第122期

前段时间双肠君曾写过一篇关于开封商圈的文字，当时曾坦言这个区域是最被遗忘的地方，也是最有重新定义新商圈的地方。

——《开封的商圈在哪里？》

这个地方在开封人的眼中是开封的贫民区，是经济最薄弱最穷的地方，这个地方几十年如一日没有过改变，没有大型的商业，更不被大型商业所重视，仿佛被开封遗忘。

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即便如此，双肠君对这里依然充满感情，在这个区域里，双肠君生活了几十载，从居住于斯、学业于斯，甚至步入商业地产的第一个项目也是在这个区域，熟悉夹杂着陌生，很快，这里即将有新的变化。

▲开封市禹王台区的范围

可能大家都猜到了双肠君所说的地方，没错，就是开封的南城——禹王台区。

禹王台区总面积57.4km2,总人口17.02万人，辖5个街道办事处，2个乡：菜市、繁塔、三里堡、官坊、新门关街道办事处；南郊、汪屯乡，在开封属于商业发展较为滞后的区域。

▲火车站周边棚户区众多

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说起禹王台区，在此之前这里还叫做“南关区”，后来改成禹王台区也有人戏言是因为“南关”近“难关”，南关区之所以脏乱差、贫穷落后，就是因为这个名字不好，2005年更名为禹王台区之后，发展依然滞后。

虽然禹王台区在历史上是开封传统的商贸区，辖区内有以布匹、五金电料、家具、装饰材料、化工、油漆、建材、钢材、农副产品批发等辐射豫东地区的各类专业市场，火车站、汽车站、商贸物流等都是极大的优势。

但这些市场建成时间都在数十年以上，软件硬件其实都已经滞后，而开封火车站却完全没有像别的城市那般利用资源发展和支撑禹王台的商业地方发展。

▲禹王台区域内火车站周边的一些市场

究其原因，最根本的是历史遗留大面积的棚户区拆迁难度之大难以想象，环境配套跟不上，消费地匮乏，造成消费主力朝西区等区域流失，从而造成恶性循环。

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谈到拆迁困难，双肠君身边就有这样的真实故事。双肠君小学时代约7.8岁的年纪，一个同学家所住的区域就在拆迁范围之内，量房多次，直到如今我与同学皆以而立之年，但同学家曾要拆迁之老屋依然伫立。

2007年双肠君进入商业地产行业，就职的项目是位于火车站片区的义乌商贸城，当时开发商有意将项目东边地块拿下，规划为商贸城2期，但庞大的棚户区拆迁根本没有想象中的简单，于是十年后，曾经的棚户区模样依然如故。

▲陇海铁路线上的开封火车站

除此以外，开封火车站作为陇海铁路线上重要的一站，周边环境与开封文化古城文明城市皆有落差，本应如其他城市一般，用火车站资源打造商业圈，况且开封在旅游资源上本身就有优势，但开封火车站周边被棚户区包围，拆迁难度大，无法形成有影响力的商业项目。

在开封尚未建成高铁与城铁的年代，双肠君在开封项目赴异地招商的商家闻名开封大名，对开封商业满怀信心，坐了一夜火车出了火车站之后顿时懵逼，给我打来